Liste de 10+ comment savoir si une parcelle est constructible

Vous souhaitez vendre, acheter ou diviser une parcelle ? Pour vous assurer qu’un projet de construction est réalisable, vous devez tout d’abord connaître la situation administrative du bien en question. Mais pourquoi et comment savoir si un terrain est constructible ? Voyons ensemble les trois documents à consulter impérativement.

Pourquoi vérifier la constructibilité d’un terrain ?

Plusieurs raisons peuvent justifier une telle démarche :

• Le propriétaire d’un terrain souhaite faire construire une maison ou un autre bâtiment ;
• Le propriétaire de la parcelle envisage de la vendre à un particulier ou à un promoteur immobilier : les acquéreurs sont parfois prêts à payer le prix fort pour acheter un terrain constructible. En revanche, les terrains non constructibles bénéficient d’une faible valeur marchande ;
• Un acquéreur potentiel souhaite s’assurer de la constructibilité effective du terrain qu’il envisage d’acheter ;
• Le propriétaire d’un terrain souhaite procéder à une division parcellaire, facilitée par la loi ALUR : il doit donc s’assurer de la constructibilité des lots ainsi créés.

Examiner le plan local d’urbanisme pour savoir si un terrain est constructible

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document qui expose le projet global d’aménagement du territoire au niveau communal ou intercommunal (PLUI). Il définit en effet les règles de construction propres à chaque parcelle d’une commune ou d’un groupement de communes.

Le PLU contient de nombreux renseignements, il n’est donc pas toujours évident de s’y retrouver. Nous vous conseillons donc de vous concentrer sur les deux notions suivantes.

Le plan de zonage

Lorsque l’on cherche à savoir si un terrain est constructible, trois situations sont possibles :

• le terrain est constructible, il peut accueillir de nouvelles constructions immédiatement ;
• la parcelle n’est pas constructible à l’instant T, mais peut être amené à le devenir ;
• le terrain n’est pas constructible et ne le sera pas tant que le PLU n’est pas révisé.

Pour savoir dans quelle catégorie se situe votre parcelle, vous devez consulter le plan de zonage du PLU. Le territoire communal est, en effet, divisé en quatre types de zones, chacune d’entre elles ayant ses spécificités :

• Les zones urbaines (U) : ces zones sont généralement constructibles et déjà urbanisées. Elles possèdent les servitudes nécessaires à de nouvelles constructions (voies d’accès, transport, réseaux publics, etc.).

• Les zones à urbaniser (AU) : ces zones sont amenées à devenir des zones U à moyen ou long terme. Ce sont souvent des champs ou des terrains vagues qui se situent aux abords des zones urbaines.

• Les zones agricoles (A) : les seules constructions admises sur ces zones sont celles qui sont destinées à l’activité agricole. Exceptionnellement, des constructions de service public ou d’intérêt collectif peuvent être autorisées.

• Les zones naturelles et forestières (N) : ce sont des zones protégées, elles ne sont généralement pas constructibles.

Certains terrains peuvent être frappés d’une non-constructibilité absolue. C’est le cas lorsque la parcelle est située dans une zone à risque. Les secteurs inondables, par exemple, sont généralement composés de terrains absolument inconstructibles. D’autres zones ne peuvent pas accueillir de construction pour des raisons principalement environnementales. Il s’agit ainsi de protéger, par exemple, une espèce en voie de disparition ou un écosystème fragile. Enfin, les collectivités publiques peuvent frapper un terrain d’une interdiction absolue de construire à des fins d’organisation. Elles anticipent ainsi la construction future d’un équipement public, par exemple.

NB : le PLU d’une commune n’est pas figé. Les villes révisent régulièrement les règles d’urbanisation. Un terrain aujourd’hui constructible peut se trouver en zone non constructible quelques semaines plus tard. Il est donc important de consulter les documents d’urbanisme au moment où vous souhaitez acheter ou vendre une parcelle pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

La destination des sols

Savoir si un terrain est constructible est essentiel lorsque l’on s’apprête à vendre ou à acheter un bien. Mais, il faut également se renseigner sur les types de constructions que la parcelle peut accueillir. Il existe cinq grandes destinations possibles pour les sols d’une commune :

1. Habitation.
2. Commerce et activités de service.
3. Équipements d’intérêt collectif et services publics.
4. Exploitations agricoles et forestières.
5. Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Ces données sont primordiales lorsque l’on cède ou acquiert une parcelle. La notion de constructibilité ne suffit pas toujours à s’assurer qu’un projet est faisable. Si le propriétaire souhaite construire une habitation, mais que le terrain visé est destiné à accueillir un commerce, la construction ne sera pas réalisable.

À l’instar du plan de zonage, la destination des sols n’est pas définitive. Elle peut évoluer au gré des révisions du PLU de la commune.

Se procurer un certificat d’urbanisme pour vérifier la constructibilité de son terrain.

Avant de prendre contact avec un promoteur immobilier ou un constructeur, il est recommandé de se procurer un certificat d’urbanisme.

Pourquoi obtenir un certificat d’urbanisme ?

Après avoir déterminé la nature constructible de votre terrain, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme (CU) à la mairie en remplissant le formulaire Cerfa 13410*06. Il en existe deux types : le certificat d’urbanisme informatif et le certificat d’urbanisme opérationnel. Ces documents recensent les règles d’urbanisme qui sont appliquées à chaque parcelle d’une commune. Cela vous permettra de calculer la constructibilité du terrain.

Dans le cadre d’une vente à un promoteur, un certificat d’urbanisme positif permet d’officialiser les droits à construire du terrain. Il se présente donc comme un argument de poids lors de la négociation du prix de vente. Toutefois, le CU ne peut en aucune façon garantir la constructibilité d’un terrain. Ce document n’est pas l’équivalent d’un permis de construire. Il produit toutefois des effets juridiques. Pendant les 18 mois à compter de sa délivrance, toute demande d’urbanisme est, en principe, instruite selon les règles mentionnées dans le CU.

Le certificat d’urbanisme d’information

Ce document contient les règles d’urbanisme applicable à un terrain donné, les limitations administratives du droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme liées à sa situation. La mairie dispose d’un délai d’un mois après réception de votre demande pour vous délivrer le certificat d’information. Celui-ci est valable 18 mois.

Le certificat d’urbanisme opérationnel

En complément du CU d’information, il est possible de demander un CU opérationnel ou pré opérationnel à votre mairie. Il permet de vérifier la faisabilité et donc la constructibilité d’un projet immobilier précis. En plus des règles indiquées dans le CU d’information, il donne également des précisions quant aux voiries, aux réseaux, aux équipements publics existants ou prévus, qui desservent le terrain. La mairie dispose d’un délai d’instruction de deux mois pour traiter votre demande. Une fois délivré, le certificat est valable 18 mois.

Bon à savoir : la constructibilité d’un terrain peut-elle être garantie ?

Il ne faut pas confondre la constructibilité juridique d’un terrain et sa constructibilité technique. En effet, les mairies accordent des permis de construction selon les règles d’urbanisme en vigueur. Les autorisations délivrées (permis de construire notamment) ne donnent pas d’indication sur la faisabilité technique d’une construction. Les études de sol notamment vont permettre de déterminer la géologie du terrain, son inclinaison et ses contraintes. Tous ces éléments peuvent rendre une construction trop risquée ou trop coûteuse. Par ailleurs, un permis de construire, comme le PLU d’une commune, peut être annulé après le recours d’un tiers. Un terrain jusqu’à présent constructible pourrait perdre cette caractéristique.

Consulter le cadastre de la commune

Enfin, la dernière étape pour déterminer la constructibilité d’un terrain est la consultation du cadastre de la commune. Ce document vous permet de déterminer précisément les limites de la parcelle et de vérifier la zone sur laquelle elle se situe.

Notez que vous pouvez obtenir votre relevé cadastral en vous rendant en mairie ou en faisant une demande sur le site internet de la commune. Vous pouvez également consulter le plan cadastral directement en ligne sur le site du gouvernement.

Terrain constructible : quelles sont les étapes suivantes ?

Une fois ces vérifications effectuées, vous êtes en mesure d’évaluer le potentiel de constructibilité de votre terrain. S’il est suffisant, contactez un promoteur immobilier. Si votre parcelle l’intéresse dans le cadre d’un de ses programmes neufs, il pourrait vous faire une offre 20 à 40 % plus élevée qu’un particulier. Dans ce cas de figure, c’est en principe lui qui se charge des formalités obligatoires pour la vente et la construction. La plupart du temps, il prend également en charge un certain nombre de frais nécessaires au bornage ou à la viabilisation du terrain par exemple.

Si vous souhaitez vendre votre terrain à un particulier, le mieux est de vous rapprocher de votre notaire. Il vous expliquera toutes les démarches indispensables et les documents à ajouter à votre dossier.

Si vous envisagez de faire construire une maison sur votre terrain, vous allez devoir effectuer une déclaration préalable ou obtenir une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou permis d’aménager). Un permis de démolir peut également être nécessaire afin de détruire un immeuble existant. Pour ces formalités, un certain nombre de documents sont nécessaires. Prévoyez au minimum les pièces suivantes :

• Un plan de situation de la parcelle ;
• Un plan de masse des constructions concernées par l’autorisation ou la déclaration ;
• Un plan en coupe du terrain et du projet ;
• Une notice descriptive de la parcelle ;
• Un plan des façades et toitures ;
• Un document graphique présentant la manière dont la future construction s’intègre à l’environnement ;
• Une photographie situant le terrain et identifiant son environnement ;
• Une photographie pour une présentation du paysage lointain visible depuis le terrain.

Enfin, en cas de division parcellaire, plusieurs démarches administratives et techniques sont nécessaires (déclaration préalable ou permis d’aménager, intervention d’un géomètre, communication des pièces au cadastre, etc.).

Depuis le 1er janvier 2022, il est en principe possible d’effectuer un dépôt électronique de vos demandes d’urbanisme. Pour cela, rendez-vous sur le site internet de votre commune ou directement sur le service d’assistance en ligne relatif aux dossiers d’autorisation d’urbanisme (AD’AU). Cet outil vous permet de déposer votre demande. Celle-ci est alors transmise automatiquement au service compétent de votre ville.

Chez City&You, nous sommes experts des règles d’urbanisme applicable à votre bien. N’hésitez pas à nous contacter pour savoir comment déterminer la constructibilité de votre terrain !

Top 15 comment savoir si une parcelle est constructible synthétisé par Lamsachdoda

Savoir si un terrain est constructible – Démarche urbanisme

• Auteur: demarche-urbanisme.com
• Date de publication: 10/28/2022
• Commentaire: 3.41 (452 vote)
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Comment savoir si un terrain est constructible ?

• Auteur: flint-immobilier.com
• Date de publication: 11/11/2022
• Commentaire: 2.92 (124 vote)
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